CONSTRUIRE SON PATRIMOINE

Par constituer son patrimoine, nous entendons « créer un patrimoine » ce qui sous-entend qu'il n’existe pas encore. Pour le patrimoine existant, la rubrique « Valoriser son patrimoine » répondra davantage à cette autre problématique. Dans la mesure où le patrimoine est donc à créer, les éléments de réponse figurant dans cette section partent du principe qu’un achat immobilier sera réalisé via l'intermédiaire d'emprunts. L’idée étant donc de répondre aux problématiques suivantes : Comment créer un patrimoine ? Ou comment continuer à créer du patrimoine ?

Le cas particulier de la résidence principale

L’acquisition de la résidence principale est une étape importante dans la constitution du patrimoine. A terme, elle permettra souvent de ne plus avoir de charge de logement, ce qui est un élément intéressant compte tenu de l’incertitude qui pèse sur le fonctionnement futur des différents régimes de retraite. Ne plus avoir de crédit ou de loyer à acquitter mensuellement sera un confort non négligeable pour votre train de vie financier futur.

Toutefois, si en France, le fait d’être propriétaire de sa résidence principale est chose courante, il convient de le faire intelligemment car acheter de l’immobilier ne rime pas nécessairement avec s’enrichir.

Un achat de résidence principale, ne l’oublions pas, c’est 

• Des frais de notaire souvent à plus de 7%
• Parfois des frais d’agence
• Une taxe foncière
• Un crédit immobilier
• Des travaux d’entretien
• S’exposer aux fluctuations du marché de l’immobilier
•  …

L’ensemble de ces points constitue un surcoût pour le propriétaire par rapport au locataire. L’acquisition de la résidence principale reste un élément important dans la constitution de votre patrimoine. Toutefois, elle ne doit pas se faire au seul motif de devenir « propriétaire ». Les frais liés à l’acquisition sont relativement importants et ne doivent pas être pris à la légère. Ils représentent souvent plus de 2 ans de loyer donc à moins d’être certain de pouvoir revendre votre bien plus cher, il faut être particulièrement vigilent avec les opérations à court terme.

Lorsque vous achetez un bien pour n’y rester que peu de temps, de 1 à 3 ans par exemple, la pertinence d’être propriétaire doit être réfléchie et nous saurons vous accompagner dans cette réflexion. S’il vous reste malgré tout la possibilité de mettre votre résidence principale en location afin d’éviter une revente prématurée, sachez que la conservation du bien et du prêt immobilier lié, grèvera fortement votre capacité d’emprunt et pourra éventuellement compromettre votre nouvelle acquisition !

Lorsque l’investissement de la résidence principale se fait pour une durée à plus long terme alors l’opération trouve d’avantage de sens et deviens moins « risquée ». Dans un délai de 10 à 25 ans, vous n’aurez plus de loyer ou de crédit pour vous loger, cela constitue probablement la meilleure préparation possible de votre retraite et donc la base de la constitution de votre patrimoine. 

N’hésitez pas à nous consulter pour un avis personnalisé sur vos projets en cours ou à venir via la rubrique contact de notre site internet.

Comment constituer un patrimoine ?

Pour constituer votre patrimoine, en dehors d’avoir de la chance aux jeux et de recevoir des donations ou héritages, il vous faudra disposer d'une capacité d'épargne. Il conviendra donc dans un premier temps, de déterminer votre capacité d’épargne mensuelle et dans un second temps de mettre en évidence vos objectifs et vos besoins à travers cette constitution de patrimoine. Enfin, la dernière étape sera d'affecter cette épargne de la meilleure façon entre une ou plusieurs opérations de différentes natures pour respecter le principe de diversification.

La détermination de l’effort d’épargne

La détermination de l’effort d’épargne disponible est une étape importante car c’est elle qui déterminera la charge mensuelle que représente votre constitution de patrimoine. En effet, la plupart du temps, constituer votre patrimoine mobilisera chaque mois une partie de votre épargne qui ne sera donc potentiellement plus disponible pour être affectée à d’autres dépenses. L’effort d’épargne consacré à la constitution d’un patrimoine ne doit donc pas vous priver de choses importantes dans votre mode de vie. Il convient donc de calibrer cet effort d’épargne sur des sommes dont vous êtes quasiment certains de ne pas avoir besoin pendant une durée conséquente.

Toutefois, rassurez-vous, l’affectation de votre effort d’épargne sera calibrée de façon à ce qu’il ne vous engage pas mensuellement sur la totalité des sommes. En effet, certains produits ou opérations pourront être à tout moment interrompus afin de vous rendre la trésorerie qui y était affectée en cas de changement de situation qui pourrait vous mettre en péril financièrement.

Affectation de l’effort d’épargne

L’affectation de l’effort d’épargne est importante. Votre effort d’épargne disponible étant souvent lié à votre niveau de revenu et donc souvent au travail, il est indispensable de l’affecter de manière pertinente sur différents produits ou opérations. En fonction du niveau de cet effort d’épargne que l’on souhaite consacré à la création d’un patrimoine, plusieurs questions doivent se poser, en voici certains exemples :

• Souhaitez-vous constituer un patrimoine pour votre retraite ?
• Souhaitez-vous constituer un patrimoine pour financer un projet futur ?
• Souhaitez-vous constituer un patrimoine simplement par précaution ?
•  …

En fonction de l’objectif recherché, les solutions ne seront pas les mêmes.

1. L’effort d’épargne avec ou sans engagement

Il convient ensuite de choisir quelle proportion de cet effort d’épargne peut être soumise à un engagement sur la durée. En effet, lorsque vous réalisez un investissement locatif à crédit, vous percevrez un loyer mais en contrepartie vous devrez vous acquitter des mensualités de prêt ainsi que de certaines charges relatives à la propriété. De la sorte, l’opération fera donc appel à votre effort d’épargne car le loyer couvrira rarement l’ensemble des dépenses. Ce type d’affectation est donc à engagement, vous ne pourrez pas choisir d’un mois sur l’autre si vous souhaitez payer votre mensualité ou non, le prêt vous engage contractuellement à un remboursement mensuel.

A l’inverse, un versement mensuel sur un placement en assurance vie par exemple, pourra lui, être interrompu temporairement ou définitivement, il ne vous engage donc pas contractuellement à maintenir cet effort d’épargne. Il est donc important de répartir votre effort d’épargne entre opération avec engagement et opération plus flexible pour lesquelles vous pourrez ajuster en fonction de votre mode de vie ou des imprévus.

2. L’épargne disponible ou bloquée

En fonction des produits ou opérations mis en place, votre épargne ne sera pas nécessairement disponible de la même façon. Il faudra donc bien déterminer la stratégie de départ afin de toujours pouvoir disposer au moins d’une partie de votre épargne pour pouvoir faire face à d’éventuels imprévus, notamment. Certains produits laissent votre épargne entièrement disponible, c’est le cas de l’assurance vie par exemple. D’autres, comme l’immobilier locatif, laissent votre épargne disponible mais à condition de revendre le bien immobilier. La disponibilité dans ce cas-là est donc bien moins bonne puisque les délais pour une vente immobilière peuvent être longs. Enfin, des produits bloqueront vote épargne contractuellement, certains produits spécifiques à la retraite ne vous laisseront disposer de votre épargne que lorsque vous serez effectivement à la retraite.

3. La diversification

Si le niveau de votre effort d’épargne est suffisant, alors il sera préférable de pratiquer une diversification. L’adage dit qu’il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier, nous ne pouvons que l’appuyer. Entre opérations immobilières et placements financiers ou autre, il est important de répartir l’effort d’épargne afin de profiter des différents mécanismes pour créer du patrimoine. Si les opérations immobilières à crédit seront souvent les plus efficaces (Voir rubrique sur l’effet de levier financier), elles seront aussi à la fois gourmandes en effort d’épargne tout en vous engageant à rembourser un prêt à un organisme de crédit. Toutefois, concentrer toute sa capacité d’épargne sur l’immobilier ne sera pas non plus conseillé car en plus de vous engager sur les décaissements d’argent, tout investir sur l’immobilier n’est pas recommandé. Il faudra donc savoir positionner le curseur au bon endroit et c’est ce que nous saurons vous apporter au travers de nos conseils.

Stratégie globale

Si vous disposez donc d’une capacité d’épargne et d’emprunt, une stratégie globale simple consistera en les étapes suivantes :

• Acquisition de la résidence principale si possible sans consommer toute la capacité d’emprunt.
• Acquisition à crédit d’un bien locatif (Cela utilisera une partie de votre capacité d’épargne et ce avec un engagement durable à travers le remboursement du crédit)
• Epargne financière sur un placement flexible en terme de versement ou de retrait (Cela utilise également une partie de votre capacité d’épargne mais sans engagement, à tous moments, vous pourrez interrompre vos versements et disposer à nouveau de la trésorerie qui y avait été affectée)
• Epargne financière sur un placement plutôt orienté retraite (De préférence uniquement lorsque les trois premiers points sont mis en place car le capital à travers ce type de placement sera probablement inaccessible pendant une longue durée)

Evidemment, cette stratégie doit être adaptée à chaque cas et ne peut s’appliquer à tout le monde, mais elle permet au final de :

• Etre propriétaire et ne plus avoir de charge de logement à terme.
• Bénéficier de l’effet de levier financier à travers une opération immobilière locative à crédit.
• Répartir votre capacité d’épargne entre remboursement de crédit et placement.
• Répartir votre capacité d’épargne entre effort d’épargne avec engagement et sans engagement.
• Diversifier votre patrimoine grâce à une bonne répartition entre immobilier et financier.

De la sorte vous structurez votre patrimoine et êtes acteur de sa constitution tout au long de votre vie. En nous consultant, vous bénéficierez de conseils plus personnalisés afin d’adapter les étapes à votre situation propre ainsi que vos objectifs personnels.